Les loyers des baux commerciaux pour les petits commerçants et les artisans sont indexés sur un nouvel indice de révision des loyers commerciaux : l’indice des loyers commerciaux ILC intégrant une méthode de calcul pondéré.

Le nouvel indice est calculé pour 50% sur l’indice des prix à la consommation, pour 25% sur l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur et pour 25% sur l’indice des prix à la construction.

FIXATION DU LOYER INITIAL

Le loyer initial est fixé librement par les parties (propriétaire des murs et locataire) suivant la loi de l'offre et de la demande.

Au loyer principal, il faudra ajouter les charges locatives. En l'absence de dispositions légales, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est faite librement.

Ces charges sont normalement calculées en fonction du coût réel. On admet, cependant, leur évaluation à un pourcentage du loyer. Les modalités de règlement du prix sont librement définies entre les parties.

MONTANT DU LOYER REVISE

Révision triennale :

La révision légale du montant du loyer n'est possible que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire (bail d'origine) ou après le point de départ du bail renouvelé.

Lorsqu'une révision est intervenue, de nouvelles demandes peuvent ensuite être formées tous les trois ans, ce délai partant du jour où le nouveau prix s'est appliqué. Les dates de révision ne coïncident donc pas forcément avec les périodes triennales du bail.

La demande de révision doit être faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative (article L 145-33 du code de commerce) mais la majoration ou diminution ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de l’Indice des Loyer Commerciaux (ILC nouvel indice) intervenue depuis la dernière fixation (article L 145-38 du code de commerce).

La modification des facteurs locaux de commercialité produit effet si elle a entraîné par elle-même une variation de la valeur locative de 10 %, permettant une fixation du loyer révisé à la valeur locative sans tenir compte du plafond. Cette valeur est définie par cinq éléments :

1° Les caractéristiques du local considéré,

2° La destination des lieux,

3° Les obligations respectives des parties,

4° Les facteurs locaux de commercialité,

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

A la place de la révision légale, il peut être prévu une révision conventionnelle du loyer par une clause inscrite dans le bail. Dans la majorité des cas, la révision est automatique et annuelle. Le montant du loyer révisé correspond à la variation de l'indice retenu, (en général l'indice INSEE du coût de la construction).

FIXATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELE

L'article L 145-34 (modifié par la LOI n° 2008-776 du 4 août 2008 – article.47) du code du commerce dispose :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au 1er alinéa de l’article L.112-2 du code du monétaire et financier publié par l’INSEE, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Sauf :

- si le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans,

- si le bail expiré, conclu initialement pour neuf ans, s'est poursuivi par tacite reconduction jusqu'à une durée totale supérieure à douze ans. Le locataire doit donc veiller à faire renouveler son bail dans les trois ans qui suivent la fin contractuelle du bail,

- si une modification notable des éléments d'appréciation de la valeur locative (cf "révisions triennales") est intervenue. Ce ne peut être l'évolution constatée de la valeur locative elle-même qui peut être invoquée.

Le nouveau loyer est donc normalement obtenu par la formule suivante :

  • Dernier indice connu à la date de renouvellement

.................................................................................. x loyer initial

  • Dernier indice de début de bail (année – 9)

Le nouveaux prix

Le nouveau prix pourra être proposé par le bailleur dans le congé avec offre de renouvellement ou dans son acceptation de la demande de renouvellement faite par le locataire. Dans ce cas, le nouveau loyer vaudra à compter de la date de renouvellement du bail. Si le bailleur choisit de proposer, ultérieurement, le nouveau loyer par acte extra judiciaire ou lettre recommandée avec accusé réception, le loyer ne prendra effet qu'à la date de cette demande. Si le loyer proposé par le bailleur est accepté par le locataire, un nouveau bail est formé.

En cas de contestation, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la Commission départementale de conciliation siégeant en Préfecture en vue d'une fixation amiable du prix. Si cette procédure échoue, le litige sera porté devant le président du Tribunal de grande instance.

AUTRES CAS D'AUGMENTATION DU LOYER

Si le locataire demande une déspécialisation restreinte ou plénière, le bailleur est en droit d'augmenter le loyer.

La Déspécialisation est une faculté qui permet aux locataires de modifier la destination initiale du bail.

Déspécialisation restreinte : il s’agit d’ajouter une activité qui n’était pas prévue initialement dans le bail.

Déspécialisation plénière : il s’agit, soit de modifier complètement l’activité prévue initialement dans le bail

En cas de déspécialisation restreinte, l'augmentation de loyer est plafonnée à la variation de l'indice INSEE trimestriel des loyers commerciaux, sauf si la déspécialisation entraîne une modification de la valeur locative. Le nouveau loyer ne vaudra qu'à compter de la révision triennale suivante.

En cas de déspécialisation plénière, le nouveau loyer est fixé en fonction de la valeur locative et s'applique dès que la transformation est réalisée.

Si le locataire sous-loue tout ou partie du local, le bailleur principal peut augmenter le loyer.

LA SOUS-LOCATION D’UN BAIL COMMERCIAL

La sous-location est un contrat par lequel un locataire met à disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués, moyennant le versement d’un loyer.

Conditions de validité de la sous-location :

En matière commerciale la sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire.

Egalement, pour être valable, la sous-location doit remplir les deux conditions suivantes :

- Soit résulter d’une clause sur le bail. A défaut, le locataire doit obtenir l’accord exprès du propriétaire. L’agrément doit être formulé par écrit, le propriétaire, en cas de refus n’a pas à motiver sa décision. En cas de silence de la part du propriétaire, cela n’équivaut ni à une autorisation tacite de sous-location, ni à une renonciation de se prévaloir de l’infraction commise par le locataire si celui-ci venait malgré tout à conclure un acte de sous-location.

- L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, ne dispense pas le locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location, il doit faire connaître son intention de sous-louer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voix d’huissier.

Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il souhaite concourir à l’acte. Si malgré l’autorisation du propriétaire prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, il est passé outre.

Remarque : Les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal ou, à défaut être mentionnées dans le contrat de bail initial.

Sous-location régulière :

Entre le locataire principal et le sous-locataire

Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code du commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signés (bail commercial de courte durée).

Entre le locataire principal et le propriétaire

La situation reste inchangée entre le propriétaire et le locataire, toutefois si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal.

En outre, et sauf indivisibilité des locaux local le locataire principal, a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une sous location totale, il n’a pas droit au renouvellement.

Entre le sous-locataire et le propriétaire

Bien qu’il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire, le propriétaire peut exercer une action directe contre celui-ci pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire.

Si les droits du locataire principal sont contestés, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire.

Sous-location irrégulière :

Si les deux conditions de la sous-location ne sont pas validées, le propriétaire peut résilier le bail sur le fondement d’une clause résolutoire, demander sa résiliation par acte judiciaire, refuser son renouvellement pour motif légitime et sérieux, sans versement d’indemnités.